不動産ファンドの組成の1つとしては


新しい不動産投資の手法
不動産ファンドのなかにあって、一番ポピュラーになってきたのが、J-REITではないでしょうか。個人投資家には、投資信託は金融商品としてすでに定着したものといえます。投資家から基本的に少額の資金を募集し、「株式」や「債券」などの有価証券に、運用の専門家が投資して、その利益を投資家それぞれに配当するというものです。

不動産

これら従来は有価証券に限定されていた投資信託の運用対象が不動産にまで拡大され、不動産投資信託という金融商品が生まれたのです。基本的な仕組みは従来の投資信託と同じなのですが、信託銀行ではなく、投資法人という会社が投資家の資金を募ることになります。
その運用に関しては投資法人から委託された投資信託委託業者(運用会社)が行うことになります。1960年にアメリカにおいて登場した米国リート(REIT : Real Estate Investment Trust)は、個人の投資家の間にすっかりと定着した金融商品になっているのですが、これをモデルにしたのがJ-REITです。

このJ-REITは、不動産ファンドの組成の1つとして、今後の市場の拡大や投資家層の拡大が期待されています。投資法人は、詳しく後述しますが、不動産投資を行うためだけに設立される特別な法人で、従業員のいない執行役員と監督役員だけの組織です。この法人の役員会においては、投資家へ最大の配当を行うために利益の追求を行うための意志決定を行うのです。

つまり、投資法人は、“投資囗”という一種の証券を発行して、それを投資家に購入させ、資金を調達するわけです。その出資に銀行等からの借入金を合算することによって不動産投資を行うことで、運用益を投資家に分配することになります。
運用会社に関しても、後々詳述しますが、この会社は投資法人が決めた投資方針によって保有不動産を運用したり、不動産を購入したり、また売却するなどを受けもつのです。運用する資産が不動産ということもあって、宅地建物取引業の免許とか、取引一任代理の認可が必要になりますし、金融庁から投資法人資金運用業の認可を取得することが義務づけられています。

つまり、不動産投資のプロフェッショナルでなければ運用会社になれないということなのです。

建築

投資法人が出資された資金を限る器であり、運用会社が実質的に資金等を運用するということになるでしょう。
なお、投資家としては、不動産投資信託(J-REIT)が運用益を得て、さらに売却益を得る金融商品として期待するわけですが、J-REITは、証券取引所において毎日売買されていますから、その価格は一般の株式と同様に、需給関係によって決まることになり、購入価格よりも高く売却できれば売却益を得ることができます。
建物の不動産投資は保有不動産の売却にはかなりの時間を必要とするのですが、T-REITの投資口(株式とはいいません)は、いつでも市場価格によって売却することができますから、かなり換金性が高いものであるといえます。


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