ノンリコースローンとは?


ノンリコースローンによる貸付信託
従来、銀行融資といえば債務者の信用力や不動産担保などの総合的な審査に重点を置いたローンで、もしも返済できない場合、担保不動産以外に債務者の全財産を処分してでも返済を求められていました。これをリコースローンと呼んでいます。
これに対して、昔から欧米では当然になっているがノンリコースローンです。

欧米

ノンリコースローンは、基本的にローンの担保になった不動産が生み出す収益と将来の売却代金だけをローンの返済財源に充てるものです。

ノンリコースローンというのは、非訴求性貸付とか、非遡及権ローンなどと訳されますが、一般的には、ローンの担保となる資産そのものが生み出すキャッシュフローや売却代金だけを返済に充てるローンのことです。金融機関から保証人や連帯保証人とされることもなく、とくに不動産を対象にする場合は、時価の50%から70%をメドにローンが実行されます。
また、追加担保を請求されることはないのですが、一般的に金利は高くなります。

不動産特定共同事業法による証券化とは?

不動産

不動産特定共同事業法による証券化は、民法上の任意組合型、商法上の匿名組合型、共有持分による貸借型などがあります。この何年かで匿名組合型が主流になってきました。
10500万円で投資が可能になるなど、個人向け小口化商品として人気が出てきていますし、資産の入れ替えや運用制限などが緩和されています。不動産特定共同事業法では、脆弱な業者の無制限な参入を規制するために、許可制度を規定しています。
また、業者に契約内容や不動産取引の内容などの情報開示(ディスクロージャー)を求めているのです。

許可基準は、次のようなものです。

①法人であること。
②最低資本金は契約締結業務を行う法人(執行事業者)1億円以上、特別子会社(執行事業者の子会社等の要件を満たす会社)2,000万円以上、契約の代理、媒介を行う法人(仲介事業者)2,000万円以上であること。
③業務管理者がいること。

民法を根拠とする“組合”を利用するのが、任意組合型の不動産の証券化です。当事者が共同出資して共同の事業を行うことを契約します。契約内容は任意で、組合は法人格はなく、対象となる不動産は投資家の共有になります。
脱退は原則として自由ですから、契約で制限を加えても無効ということになります。任意組合は、それぞれの持分権を現物出資することによって、不動産から生じる収益の分配を受け、不動産を一括売却したときには、各組合員に対して売却益を分配することになります。その際に売却損が出たときには、各組合員が負担することになってきます。

不動産の小口化は、①開発業者(不動産会社など)が不動産の共有持分権を複数の投資家に売却し、②投資家は不動産の運営を目的とする任意組合を結成します。次に③投資家は共有持分権を組合に現物出資します。不動産の名義を業務執行組合員(多くは開発業者=不動産会社など)に移します。
その後不動産会社などが一般組合貝つまり投資家の委託を得てテナントなどと貸借契約を結びます。

利益(分配金)は組合員に支払われます。不動産会社などが業務執行者になって、不動産の管理・運営を行うことによって、不動産ファンドとして機能することになるのです。業務執行組合員の業務執行の範囲は通常、きわめて大きく、必要なほとんどの分野に及ぶことになります。任意組合は非課税です。
なお、投資家の責任が限定される法律構成にはなっていませんから、組合の債務について、投資家は無限責任です。ただし、多くの場合、組合員の内部関係にあっては、投資家ではなく不動産会社が全責任を負うものとされています。


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