不動産の証券化の最大のメリット


デメリットを克服しメリットを引き出す

不動産

流動性が低く、地域性や個別性が強い不動産は、最も証券化しにくい資産だといわれます。
不動産市場と証券市場を結びつけるには、それこそ複雑なプロセス、仕組みが必要になるのです。不動産を証券化しにくい理由には次のようなことがあげられます。

①流動性が低い②市場の地域性が強い。
③不動産投資家には素人が多い。
④将来減価するリスクが高い。
⑤マネジメントの手間が多い。
⑥政府による規制が強い。
⑦相場がたびたび高低する。
⑧法律の規制が複雑。
⑨情報が少ない。

ただし、不動産を証券化するメリットとしては、安定していること、数が少ないこと、高収益がみこめること、レバレッジ効果があること、インフレ対策にすぐれているなど、実物資産の代表であることが利用できる点にあります。
ですから、不動産の証券化をする際には、多くあるデメリットをできるだけ取り除いて、メリットをできるだけ活用できることが、他の金融資産の証券化にはない大きな特徴だといえるのではないでしょうか。

不動産の証券化は、大きなメリットを導く手段といえるのです。不動産の証券化の最大のメリットは、証券化することによって、不動産という原資産以上に流動性を高めることであるといえます。
不動産の流動性は本来低いものです。それが金融技術の発達と、インフラの整備によって不動産の流動化を導くことができるようになったのです。

流動化型の証券化とファンド型の証券化
広義の不動産の証券化は、①流動化型と②ファンド型との2種類があります。このうち①が狭義の不動産の証券化です。流動化型の証券化は、企業が持っている不動産の権利(不動産の所有権や不動産担保の貸付金など)を証券と結びつけて処分することによって資金調達をする仕組みをいいます。
つまり、初めに不動産があるというタイプの証券化であり、特定の不動産が投資家の拠り所となるのです。

住宅

これに対してファンド型は、不特定の不動産に資金運用するファンドに対する投資資金を集めるために証券を活用するものです。

つまり、初めに資金があるというタイプの証券化になります。
ファンド型では、どの様な不動産を運用対象とするか、また、投資期間中に入れ替えするかの判断は専門家にまかせられることとなります。アメリカで、この仕組みを利用した証券化がリートで、日本でもJリート(不動産投信)がファンド型の証券化なのです。


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