不動産会社株の投資に特化したものは不動産ファンド


不動産の商品化がうまくいくには?
不動産が投資の対象であるためには、投資家が現金で出資したものを不動産で運用して、最後にはまた現金で返すという仕組みが必要になります。
しかも、リスクを分散でき、成長性を確保することができるものにするには、ファンド型の運用のほうがいいのではないでしょうか。となると、投資家の資産をまとめて運用することができるファンドマネジャーが必要になってくるのです。
しかし、この不動産のファンドマネジャーは、すでに稼動している収益不動産などに投資することになります。

不動産

そのほかに、この収益不動産を管理・運営し、不動産からのキャッシュフローを安定したものとする専門家、物件運用のプロであるプロパティマネジャーが必要になります。
不動産の証券化というのは、投資資金の運用プロであるファンドマネジャーと、実際の不動産を管理・運営するプロパティマネジャーとが、お互いに融合した仕組みをつくることであるといえます。
とはいえ、どちらかといえば、ファンドマネジャーは金融的な発想や経験を持っているほうがよく、プロパティマネジャーは、不動産の管理に精通しているべきだといえます。このような金融のプロと不動産のプロがうまく融合して機能したときに、不動産の証券化がうまくいくことになるのです。

不動産信託の仕組み
ファンドは、まず「基金」などと訳されるのですが、「投資信託」も同じくファンドといわれます。ですからファンドは、一定のルールによって資金を集めて、それを一定の“商品”に投資するというように理解しておけばいいのではないでしょうか。
しかし、不動産ファンドといっても、不動産そのものに投資するために組合をつくったり、不動産を基にし“商品”に投資するために資金を調達したり、不動産会社の株式に投資するといったものまでいろいろです。

たとえば、信託銀行の不動産信託をファンドと呼んでいますし、貸付信託でも不動産担保融資であるノンリコースローンで行えばファンドとされます。
一般的に、投資信託で「××ファンド」などといわれているもののうち、不動産会社株の投資に特化したものは不動産ファンドなわけです。
また、不動産特定共同事業法を活用した不動産の小口化商品もまた不動産ファンドになります。不動産信託ももちろんのこと不動産ファンドです。不動産の証券化では、まず不動産を持っている所有者(原保有者=オリジネーター)が信託銀行に不動産信託することとなります。

賃貸住宅

不動産信託には次のように2通りあります。

「①賃貸型」
受託者である信託銀行が不動産の管理・運営を行い、賃貸料収入によって配当をします。一般的な信託期間は20年です。不動産の所有権がそのまま委託者、つまり不動産の所有者にそのまま留保されたまま、配当を受取れるという特徴があります。

「②処分型」
不動産が売却されるまで信託銀行が運営・管理を受託し、売却代金については委託者に還元するものです。不動産を活用したファンドでは、通常の不動産売買で課される不動産取得税や登録免許税に比べて格安な譲渡が可能になってきます。不動産信託を受託すると、信託銀行は受益証券をオリジネーターなどに発行することになります。
これをSPC(特別目的会社)に売却したり、投資家に売却して資金を調達することになります。信託銀行にとっては、信託報酬が得られますし、その報酬額については規制がありませんから、証券化などについて信託銀行が受託合戦を繰り広げている状況です。
また、不動産信託は不動産を薄価で委託できますから、含み損を多くかかえている場合、時価会計や投資家保護の観点から問題が多く、飛ばしに使われているという批判もあります。


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