証券化には様々な種類としくみがある


デッド型とエクイティ型のしくみ
“証券化”といえば、いかにも新しいことのように聞こえますが、日本では古くから“流動化”などと呼ばれていた手法でもあります。ただし、より幅広い市場における流通を目指すというのが証券化の目的だといえるかもしれません。
ですから証券化は、目新しいものではなく、通常の市場におけるニーズに根差したもので既存のものからかけ離れた異質なものという考え方をしないことです。

家模型

この証券化は、対象にする資産の種類によってさまざまなしくみがあり、また最終的には発行される証券の種類によって、いろいろと使いわけされるのが一般的です。投資家の視点に立って、債権や株式と同様に、証券化も対象資産をデッド型とエクイティ型とに分けますが、それぞれについで仕組み”が異なってきます。

デッド型というのは負債型ともいわれ、企業、つまり資金を必要とする会社からすれば借入金に相当するものです。この型の証券化とは、単独・複数の金融債券とか、それと同じような経済効果のある権利を細分化して証券化したものです。
個人向け債権では、住宅や車などのローンやクレジットカード債権、消費者ローンなどで、法人向けとしてはリース債権や売掛金、事業用の貸付金などがあります。

これに対してエクイティ型は、株式持分型で、対象となる資産の所有権やそれと同じような効果がある権利が証券に表象されたものです。その代表例としてはREIT(不動産ファンド)などがあります。
不動産の所有権を証券化するということは、土地や建物などを賃貸したり、処分することによって生じる賃料や譲渡益をそれぞれの持分に応じて分配するということになります。
特に不動産の証券化についてのしくみもいろいろあるのですが、証券化の対象になる不動産を特定したら、まず不動産の購入と不動産賃貸事業のみを目的とするSPV(スペシャル・パーパス・ビーグル)を設立します。SPCは、金融機関や投資家から社債やローンを借入れたり、つまり“デッドを借受けたり、議決権をもたない出資・優先出資、つまり“エクイティ”によって不動産を購入するために資金を調達し、オリジネーター(証券化の裏付けとなる資産を保有している者)から取得します。
その後、対象となった不動産のテナントから賃料を受け取り、社債やローンへの利払と出資者への配当を行っていきます。最終的には不動産などの売却によって、社債やローンを返済し、出資者への分配を行います。

住宅街

リスクはあるが…
SPCは、基本的には不動産以外の資産を持ちません。
ですから、次のような不動産賃貸業の持っているリスクを負わざるを得ないことになります。

①価格変動リスク。
②キャッシュフロー変動リスク。

しかし、不動産証券化商品は、優先劣後構造(債権者と投資家への支払に優先順位をつけること。
たとえば、対象不動産の売却によって得たキャッシュについては、優先的に社債やローンの一定の元利金の支払にあて、残りを出資者への配当にするといったこと)を利用することによって、不動産賃貸業に関するリスクをとりながらハイリターンを求める投資家と、リスクを極力排除したい投資家のニーズを組み合わせることによって、資金調達を図ろうとするわけです。


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